Perfil dos moradores de condomínio

Conheça os mais comuns e como lidar com eles

Quem não conhece aquele vizinho que reclama de absolutamente tudo que acontece no condomínio? Ou aquele que acha que é o dono do local e passa o dia inteiro querendo ditar a forma como as coisas devem ser feitas – seja para os funcionários ou outros moradores?

Para qualquer síndico, personagens como estes – ou outros – não são novidade.

Afinal, todo condomínio tem suas particularidades, e o perfil das pessoas que ali habitam pode variar muito de um empreendimento para outro.

Dessa forma, saber analisar e identificar as características dos moradores que compõem um condomínio é um atributo essencial para o síndico conseguir implantar uma gestão de sucesso.

É através dessa pré-analise que ele será capaz de moldar seu estilo de gestão e, assim, evitar menos atritos, desgastes e conseguir uma boa aceitação do trabalho a ser desenvolvido.

Foi pensando nisso que elencamos abaixo os tipos mais comuns de condôminos que costumam demandar menos ou mais trabalho ao síndico, para que ele consiga agir de acordo com cada perfil identificado.

Importante ressaltar que ninguém é apenas um perfil dessa lista abaixo – pode-se agregar um pouco de alguns tipos listados. E que nada é imutável. Um “barulhento” pode virar, com o passar dos anos, um “colaborador”, por exemplo.

“É apenas uma ‘brincadeira’ com os perfis mais comuns encontrados em condomínio. Vale como exercício para o síndico entender que, para lidar com pessoas, é importante ser tolerante e ter jogo de cintura ao exercer sua gestão e liderança”, argumenta Julio Paim, diretor do portal SíndicoNet.

1 – O Condômino padrão

É aquele morador que costuma não dar muito trabalho. Também não comparece em muitas assembleias, apenas quando entende que há algo muuito errado ou algum assunto particular lhe interessa – como a famosa assembleia onde são escolhidas as vagas de garagem.

Costuma respeitar as regras do condomínio e também geralmente não reclama em excesso.

Situações comuns:

  • Não comete infrações
  • Quase não vai às assembleias
  • Não demanda muito trabalho para o síndico
  • Aparece apenas quando vê algo muito errado

DICA PARA O SÍNDICO: Transparência e agilidade para atender às demandas desse condômino são importantes para manter a harmonia e evitar que ele se transforme em um perfil que possa gerar demandas desnecessárias ao síndico.

2 – O Inadimplente sem noção:

Um clássico da vida em condomínio. O condômino não paga o condomínio e vive viajando para fora, trocando de carro e fazendo festas.

Situações comuns:

  • Vive viajando a lazer
  • Troca de carro mesmo estando inadimplente
  • Perfil ostentador em redes sociais

DICA PARA O SÍNDICO: não esperar muito para entrar com ação judicial

“Nesse caso, o melhor é o síndico entrar logo com a ação na justiça. Não vale a pena esperar por quem tem condições e não prioriza o seu compromisso com o condomínio”, ensina o advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques.

3 – O Criador de caso

Esse é aquele morador que não pode ver absolutamente nada fora de ordem. Seja uma escada que um funcionário deixou no canto para guardar dali a dez minutos, ou um pequeno ruído depois das 22h00.

Mesmo sabendo que o vizinho chega sempre esse horário e evita ao máximo incomodar, ele não perde a oportunidade, nunca, de chamar a atenção sobre algo que saiu do “normal”, podendo até registrar a queixa com o porteiro, site do condomínio ou no livro de ocorrências.

Muitas vezes também tende a pedir a intervenção do síndico em situações que não são necessárias.

Situações comuns

  • Postura inflexível e intolerante
  • Está sempre procurando “pelo em ovo”
  • Adora dar pitaco, mas, muitas vezes, não põe a mão na massa
  • A grande maioria das queixas não são sentidas ou também reclamadas por outros moradores

DICA PARA O SÍNDICO Trazer o condômino para a gestão do condomínio, em alguns casos, pode ser uma boa saída.

“Esse tipo de pessoa geralmente conhece bem o condomínio e suas regras. Pode ser bastante útil para o síndico no dia-a-dia da gestão”, afirma o vice-presidente de condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara.

Também é importante que o síndico entenda que nem sempre precisa intervir quando uma situação crítica envolve dois moradores – e não toda a coletividade.

“Nesse caso, o síndico pode deixar o morador que é muito ‘encrenqueiro’ se resolver com outro morador em questão, principalmente se não há outras reclamações sobre o tema”, argumenta Hubert Gebara.

4 – O Barulhento:

Muitos condomínios têm, pelo menos, um morador assim. Seja o filho que toca bateria a tarde toda, ou aquele que chega tarde do trabalho e quer ouvir a TV em alto volume depois das 22h.

Também não há como deixar de mencionar aquele vizinho que adora uma festa e sempre extrapola os horários de silêncio.

Situações comuns

  • Não se preocupa com os vizinhos
  • Já está acostumado com reclamações e interfone tocando, e não liga pra isso
  • Espera o interfone tocar para, só assim, tomar uma atitude (ou não)
  • Sempre acha que é implicância do vizinho de baixo ou de cima

DICA PARA O SÍNDICO: seguir o que consta na convenção e no regulamento interno. Muitas vezes o procedimento é primeiro dialogar, seguido de advertência por escrito e, então, multa.

“Não é normal ter um morador que acha que tem mais direito que os outros, inclusive mais direito de incomodar. O síndico não pode ter uma postura leniente, porque se não os outros moradores, além de seguirem incomodados, vão achar que esse comportamento é aceitável no local”, pondera Jaques Bushatsky, advogado especializado em condomínios e colunista do SíndicoNet.

5 – O Dono do condomínio:

Figura constante em condomínios mais antigos. É aquele que já mora há muito tempo no condomínio e acredita que entende mais dos procedimentos a serem executados que os funcionários. Passa o dia na portaria e atrás dos outros colaboradores “averiguando” se o serviço está sendo feito corretamente.

Situações comuns

  • Costuma ser morador antigo
  • Vê e cuida das áreas comuns como extensão da sua casa, o que pode ser positivo
  • Está sempre presente e circulando pelas áres comuns
  • Ajuda a manter o condomínio em ordem, porém, pode cometer excessos
  • Dependendo da situação, pode ajudar ou atrapalhar o síndico a implementar melhorias e novos procedimentos no condomínio

DICA PARA O SÍNDICO: não deixar que o morador ultrapasse os procedimentos da gestão. Lembrar que não é permitido permanecer na portaria e que os funcionários executam suas funções de acordo com as solicitações do síndico e/ou zelador (em caso de colaboradores orgânicos) ou de um gestor externo – caso das empresas terceirizadas.

Um cuidado a mais, nesse caso, é que se o morador ficar “dando ordens” para um terceirizado, isso pode caracterizar “subordinação” entre o condomínio e o colaborador, abrindo, então, uma brecha para possíveis ações trabalhistas.

“O síndico não pode deixar esse morador ‘crescer’ muito nessa função, ou ele vai querer tomar conta de tudo. Às vezes, é um ex-executivo aposentado que está acostumado a ser obedecido e se vê esvaziado de autoridade apenas como morador”, calcula  Vania Dal Maso, gerente geral de atendimento da administradora ItaBr.

Por outro lado, assim como o perfil “Criador de caso” descrito acima, uma boa saída pode ser tentar trazer esse morador para auxiliar o síndico na gestão.

6 – O Ausente

Um tipo bastante comum também, é o morador que acredita que sua participação na vida condominial é dispensável. Infelizmente, muitas pessoas que moram em condomínio não valorizam sua própria contribuição para o dia-a-dia do local. Não frequentam as assembleias, e não se sentem, também, representados pelas decisões tomadas ali.

Situações comuns

  • Não geram demandas para o síndico
  • Geralmente, para estes, dinheiro não é problema
  • Muitos não são sociáveis
  • Inquilinos ou inadimplentes também costumam se enquadrar nesse perfil

DICA PARA O SÍNDICO: aposte em campanhas de comunicação para engajar esses moradores. Mesmo no caso do condômino inadimplente, isso vai motiva-lo a estar em dia com suas contas para ter mais participação no condomínio.

Outra opção é criar eventos no condomínio, como festas, para promover a integração e socialização entre todos.

Há, é claro, condôminos que muitas vezes não participarão da vida em comunidade de jeito nenhum. Mas há uma grande parcela de pessoas que podem, sim, se interessar mais e tomar parte da vida em condomínio.

“O síndico pode apostar em campanhas explicando sobre a importância de todos comparecerem às assembleias, principalmente antes de alguma ocorrer. Mostrar que o condomínio é de todos, e que é dever de todos cuidar do patrimônio”, argumenta Hubert Gebara

7 – O Vendedor de ideias

Ao contrário do “ausente”, esse perfil de morador tem muito gosto em participar da vida em condomínio. O que ele gosta mais é de sugerir melhorias para o condomínio. E isso é ótimo, desde que represente o interesse da comunidade em geral.

Um ponto negativo desse tipo é que ele geralmente pensa em como uma reforma no playground ou na churrasqueira pode ser incrível para o condomínio, mas não busca orçamentos e também não acompanha o desenvolvimento da sua ideia para a prática.

Também gosta de cobrar o síndico para colocar suas ideias em ação – muitas vezes sem que o assunto tenha sido votado em assembleia.

Situações comuns:

  • Adora dar ideias e sugestões, mas não ajuda a executá-las
  • Costuma ser sociável e é amigo de todos os moradores

DICA PARA O SÍNDICO: Colocar em votação as ideias do “idealizador” é uma ótima forma de passar a limpo se aquela possibilidade realmente é interessante para o condomínio.

“Fazer questão” da sua presença na assembleia pode ajudar tanto a vender a ideia como a mostrar que aquilo não é interessante para a massa condominial.

Sempre convidá-lo – e testá-lo – para ajudar a “por a mão na massa” é uma boa estratégia também. Assim você saberá o quanto ele poderá ser útil ou não para sua gestão.

8 – O Fofoqueiro

Outro clássico da vida em condomínio, esse perfil é bastante comum. É aquela pessoa que passa seus dias ‘fiscalizando’ o que acontece no condomínio e sabe de tudo que acontece ali.

Geralmente, os comentários maldosos são direcionados ao síndico e conselho, já que para essa pessoa a gestão condominial nunca está no caminho certo. Seu alvo, porém, pode incluir também os funcionários e outros moradores.

Situações comuns

  • Sabe da vida de todos
  • Costuma criar “panelinhas” e intrigas
  • Usa o site do condomínio para tumultuar
  • Adora reclamar – sem embasamento – da gestão do síndico para outros moradores

DICA PARA O SÍNDICO: Apostar em transparência na gestão e ser duro com fofocas que atinjam sua honra ou de outros moradores. Vale todo esforço do síndico para cortar o mal pela raiz e não deixar que um simples comentário ou fofoca cresça e promova um estrago maior.  

“O síndico deve se mostrar disponível sempre para tirar as dúvidas dos moradores sobre como está a gestão do condomínio. Mas outra coisa, completamente diferente, é ter que lidar com mentiras e acusações infundadas. Nesse caso, se houver provas, como trocas de e-mails, mensagens de whatsapp ou testemunhas, pode-se entrar com ação judicial sem nenhum problema”, afirma o advogado Alexandre Marques

9 – O Colaborador

Uma peça rara, mas que geralmente encontramos pelo menos um representante da categoria no condomínio. É aquele morador que agrega à gestão, entende as decisões tomadas pelo síndico e administração e ajuda na moral geral.

Situações comuns

  • Frequenta as assembleias
  • Lê os comunicados
  • Participa das comissões
  • Ajuda a motivar outros moradores a colaborarem com a gestão

DICA PARA O SÍNDICO: Trazer esse morador sempre para perto da sua gestão e ser sempre aberto aos seus questionamentos.

10 – O Do Contra

É o contrário do colaborador. Ele faz uma oposição ferrenha ao síndico, mesmo que seja uma decisão votada em assembleia ou algo que vá impactar positivamente no condomínio.  Muitas vezes, pode ultrapssar o limite da crítica e chegar a acusações infundadas para com a pessoa do síndico

Situações comuns

  • Espalha boatos pelo condomínio
  • Fala mal do síndico
  • Usa sempre um viés negativo sobre a gestão atual

DICA PARA O SÍNDICO assim como o “criador de casos”, pode ser interessante trazer esse morador para dentro da gestão do condomínio. Quem sabe um olhar de fora não agrega ao seu mandato? É importante, porém, ser firme e não permitir que boatos infundados ou acusações contra a honra e a dignidade do síndico não se espalhem pelo condomínio.

11 – O Solteiro Baladeiro

É aquele que chega de madrugada da balada diversos dias da semana, fazendo barulho. Não comparece nas assembleias e pode ser bastante alheio a outras regras do condomínio

Situações comuns

  • Dá frequentes festas em sua unidade
  • Alta frequência e diversidade de visitantes em sua unidade
  • Barulho recorrente após horário de silêncio
  • É normal chegar de madrugada

DICA PARA O SÍNDICO: Importante salientar que o que o morador faz dentro da sua unidade não é da conta de ninguém, desde que siga o que consta no regulamento interno e na convenção. Para lidar com esse tipo de condômino, campanhas de conscientização sobre uso correto das áreas comuns e barulho devem surtir efeito. Se não, seguir o que está previsto nestes documentos: notificações e multas sempre que a situação pedir.

Como costuma chegar de madrugada em casa, também vale reforçar os procedimentos de segurança com esse tipo de morador.

12 – O Antissocial

Infelizmente, esse é um tipo tão comum que foi até tipificado pela Justiça. Veja o que diz o art 1.337 do Código Civil:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Trocando em miúdos: é aquele condômino que não liga para as regras do condomínio. Que é multado reiteradamente por suas condutas que não estão de acordo com o regulamento interno e  convenção do condomínio.

Situações comuns:

  • Barulho alto
  • Conduta desrespeitosa com os vizinhos ou colaboradores (gritar/agredir/ ser violento)
  • Desrespeito reiterado ao regulamento interno ou convenção

DICA PARA O SÍNDICO: se você perceber que há um condômino com esse perfil no seu condomínio, o mais indicado é chamar uma assembleia para explicitar, exatamente, que tipo de comportamento seria encaixado como conduta antissocial, assim como as penalidades. Assim, o síndico fica mais protegido juridicamente quando for aplicar as penalidades previstas na lei. Também é importante dar espaço para o condômino se defender de todas as multas que receber.

Fonte: sindiconet.com.br

 

Responsabilidade civil e criminal do sindico

Todo cidadão pode ser sindico. Contudo a maioria não sabe quais são as responsabilidades e atribuições que decorrem deste cargo. Sempre vemos em assembleias pessoas concorrendo para exercer algum tipo de “poder”, como decidir o que é melhor para o condomínio ou para valorizar o seu imóvel. Mas quando assume o cargo se vê em um emaranhado de problemas e geralmente com poucos recursos para sana-los e ninguém para ajudar. Assim sendo, coragem é o primeiro passo para se candidatar ao cargo, pois as responsabilidades e desconfianças recaem diretamente a sua pessoa contanto a busca de todo conhecimento é válido e necessário.

Por isso segue algumas explicações sobre o que são essas responsabilidades e quais os cuidados a serem tomados pelo síndico:

Responsabilidade civil

Ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Responsabilidade criminal

Acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

Esse tipo de responsabilidade envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.

PRESTAÇÃO DE CONTAS

É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembleia, e também eventual, quando esta o exigir. Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.

INADIMPLÊNCIA – AUSÊNCIA DE COBRANÇA

O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente. A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.

INADIMPLÊNCIA – DANOS MORAIS

Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.

OBRAS – APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIAS

O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia. Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

OBRAS – ACIDENTES COM FUNCIONÁRIOS

O síndico deve ter em mente que sempre que um funcionário se acidenta o local de trabalho, no caso o condomínio, também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho (EPIs, sistemas de ancoragens, linha de vida, escadas guarda-corpo), são alguns dos itens a serem visto no ato da contratação de um serviço.

ELEVADORES – MANUTENÇÃO

Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados. Temos que lembrar que o elevador é um meio de transporte que deve ter manutenções e vistorias periódicas.

ROUBOS, FURTOS E DANOS.

De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.

O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

PLAYGROUND E PISCINAS

A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários. Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças nas dependências do condomínio, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.

“ANTES PREVENIR, QUE REMEDIAR”.

Fábio Alexson

Gerente Predial

Fontes consultadas: Conteúdo SíndicoNet; Dr. João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP; Dr. Luiz Murilo Inglês de Souza Filho; Dra. Maraneide Alves Brock, gerente jurídica do Secovi-SP

Existe Lei que obrigue o administrador a fazer três orçamentos?

Não existe nenhuma Lei que obrigue o administrador fazer três orçamentos, porém por ética e transparência é de bom tom ter cuidado com  dinheiro alheio.  Tendo em vista a atual crise brasileira onde se fala muito sobre Lava Jato, improbidade administrativa, corrupção, lavagem de dinheiro e que tudo isso, infelizmente,  esta enraizado em nossa cultura, temos a obrigação de fiscalizar o que esta acontecendo em nossa casa, em nossa vizinhança.

O modo mais tradicional de se fazer isso é solicitar vários orçamentos de fontes e de processo seguros. Entretanto, buscar orçamentos pelo menos  em três fornecedores diferentes requer custos com equipe e tempo disponível para entrar em contato com cada uma das empresas fornecedoras. Além disso, não há garantias de que as cotações serão entregues no tempo ideal e em alguns casos o fornecedor cobra por uma visita técnica, pois não há garantias que fechará o orçamento, por isso a necessidade de cotar com bem mais do que três fornecedores para se chegar a três bons orçamentos.

Para ajudar neste sentido, sites que conectam compradores e fornecedores têm oferecido o serviço de centralizar orçamentos de empresas fornecedoras, o que simplifica todo o processo. Ao comprador, basta informar o que deseja adquirir. O site se encarrega de entrar em contato com as empresas e solicitar os orçamentos, formando o elo entre fornecedores e clientes. Ao pedir um orçamento pela internet por meio de um site de serviços, o processo é muito mais simplificado. Basta acessar a plataforma do site e fazer um único pedido de orçamento. Este será enviado às empresas cadastradas no site que responderão à solicitação.

Para qualquer condomínio, conseguir reduzir ao máximo os custos com fornecedores e insumos é de extrema importância. Pedir três orçamentos antes de fechar uma compra traz uma série de benefícios. Com a necessidade de detalhar minuciosamente cada pedido de produto ou serviço para os fornecedores, é possível avaliar quais gastos podem ser diminuídos, fazendo com que o uso do dinheiro dos moradores tenha um maior rendimento. A possibilidade de acompanhar os gastos do condomínio, conhecendo onde o dinheiro é gasto.

O objetivo dos três orçamentos é garantir que os recursos dos condôminos sejam aplicados da forma mais responsável possível, prevenindo gastos excessivos e superfaturamento. Estima-se que produzir o número de três cotações seja a quantidade mínima necessária para, estatisticamente, estabelecer um preço médio e, assim, optar pelo mais barato, contudo os valores mais baratos nem sempre são de maior qualidade, dai a importância de verificar a qualificação e credibilidade do fornecedor.

Orçamentos : Economia de Tempo, Dinheiro e Transparência para o Condomínio hoje é considerado essencial para o seu bom funcionamento.

Fábio Alexson

Gerente Predial